Comprare una casa con la "nuda proprietà", che cosa comporta e perché conviene

In tempi di grandi incertezze per l'economia nazionale, la casa costituisce sempre il bene rifugio per eccellenza, capace di preservare nel tempo il suo valore. Parlando di valore dell’immobile o di investimenti in questo settore, si sente spesso nominare la nuda proprietà. Ma cosa significa esattamente questo concetto?

La nuda proprietà non è altro che l’acquisto di un immobile senza poter usufruire in quel momento del concreto diritto di godimento.

Si tratta di una formula immobiliare di successo che guarda al futuro: infatti consente di acquistare la proprietà di un immobile a un prezzo ridotto rispetto ad altre soluzioni, e con la possibilità di usufruire della casa negli anni successivi.

Come funziona la nuda proprietà

Molte volte si tende a confondere la nuda proprietà e l’usufrutto, ma in realtà ci sono delle differenze da sottolineare. La nuda proprietà prevede infatti la vendita di un immobile, conservando al tempo stesso il diritto di godimento da parte di chi lo ha ceduto per tutta la sua vita.

Al contrario, l’usufrutto permette al venditore di conservare questo diritto anche quando non è più proprietario. Vendere la nuda proprietà significa cedere la casa (ma anche di un negozio o di un fabbricato) a un prezzo ben preciso: si tratta del valore dell’immobile a cui bisogna sottrarre l’usufrutto. L’usufruttuario potrà quindi incassare quanto pattuito con la cessione, continuando ad abitare nella casa; oppure può anche riscuotere l’affitto nell’ipotesi di locazione a soggetti terzi. In poche parole usufrutto e nuda proprietà sono due facce della stessa medaglia.

Nuda proprietà e acquirente

In che cosa consiste il vantaggio per chi acquista un immobile in caso di nuda proprietà? Innnanzitutto il prezzo è più basso rispetto a quello che si pagherebbe con un normale acquisto e immediato usufrutto; questa differenza è determinata dal fatto che questa persona non sfrutta immediatamente la proprietà. La soluzione diventa molto utile in certe specifiche situazioni, come ad esempio quando un familiare vuole comprare un’abitazione al figlio minorenne, in attesa che cresca e possa abitarci in futuro.

Il possesso della nuda proprietà

L'unica condizione da rispettare quando si gestisce una nuda proprietà è quella dell'impossibilità di goderne vita natural durante del vecchio proprietario. Nel momento in cui il venditore dell’immobile viene a mancare, l’acquirente diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:

• L’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20 anni
• L’immobile subisce una distruzione parziale o totale
• Si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario

Valutazioni e requisiti in caso di nuda proprietà

Quando si procede all'acquisto di una nuda proprietà, l’età del venditore è uno degli aspetti fondamentali da considerare. Più sarà anziano e maggiore diventerà il prezzo della cessione, in quanto l’usufrutto tenderà ad essere più breve. Si tratta di un atto di vendita vero e proprio e per la cessione bisogna affidarsi a un notaio, evitando le scritture private.

Il pagamento, inoltre, può avvenire in un’unica soluzione oppure in maniera rateizzata, sempre dopo aver trovato un accordo tra le parti. Anche la suddivisione delle spese è importante. La manutenzione ordinaria è infatti a carico dell’usufruttuario, ma quella straordinaria (tra cui ristrutturazioni e rifacimenti) è a carico del nudo proprietario. Tornando a parlare dell’usufruttuario, il suo compito è anche quello di pagare le tasse comunali, vale a dire Irpef, Imu e Tari.

Come si calcola il prezzo dell’immobile

In caso di nuda proprietà, il prezzo dell’immobile deve essere calcolato in modo molto preciso. Si comincia anzitutto con una perizia redatta da un professionista, così da accertare il valore di mercato della casa.

A questo prezzo, poi, si applica un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario. Tutti i coefficienti sono decisi a cadenza periodica dal Ministero dell’Economia, prendendo spunto dall’aspettativa di vita in Italia e dal tasso di interesse legale in vigore in quel momento.

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