Centro storico, tutto è perduto? L'analisi dell'assessore Fioroni per salvare il cuore di Perugia

Il vulcanico professore-assessore Michele Fioroni posta su Facebook i suoi "pensieri scomposti" sul centro storico di Perugia: l'analisi della situazione e i rimedi per risollevare l'acropoli. 

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Come già in precedenza evidenziato da uno studio Cermes Bocconi, esiste un singolare paradosso che caratterizza il commercio nei centri storici, basato sul fatto che chi ha il tempo di consumare non dispone delle risorse per farlo e viceversa; questo paradosso imporrebbe già da se lo sviluppo di politiche economiche specifiche che favoriscano gli scambi di tempo e risorse tra i diversi segmenti della popolazione.
L’altra parola chiave è quella dell’accessibilità; il consumatore in quella che abbiamo già chiamato in passato società dell’accelerazione, tende a privilegiare punti vendita accessibili, intendendo per accessibilità la possibilità di fare acquisti nei luoghi dove si trova, in base alle opportunità e alle occasioni che gli si presentano.
Questo comporta una disponibilità allo spostamento che deve essere basata su elementi attrattivi e assenza di barriere fisiche all’accesso, siano esse reali o psicologiche.
E’ evidente che negli ultimi 20 anni il centro storico di Perugia è stato percepito come “inaccessibile” anche se, di fatto, oggi l’accessibilità è sensibilmente migliorata.
Tradizionalmente il ruolo di attrattori, almeno per quanto riguarda i centri commerciali, è svolto dalle cosiddette ancore, rappresentate dai tradizionali ipermercati, e da strutture di media dimensione specializzate a livello merceologico.
Oggi il centro storico non solo non ha strutture commerciali che svolgano una funzione di attrattore, ma ha di fatto un sistema commerciale che ha poco investito in innovazione commerciale, sia essa di formato che di tipologia.
Il centro storico ha bisogno di un mix commerciale in grado di rendere l’esperienza del consumatore gratificante, con un’alternanza ritmata di spazi dove fare acquisti, apprendere, divertirsi, consumare, fare un pit-stop, proprio come se fosse un palinsesto televisivo.
Il problema del centro storico è che oggi proprio per la mancanza di questi elementi commerciali, fatica ad essere un’alternativa attrattiva per il consumatore.
Non solo, nel picco del mercato immobiliare all’inizio del 2000 alcuni commercianti sono diventati immobiliaristi, spostando l’attenzione dal proprio core business al mercato immobiliare, che ha consentito di realizzare importanti guadagni ma che, al contempo, ha portato a lievitare gli affitti per le attività commerciali, rendendoli sempre meno compatibili con il conto economico del commercio, soprattutto in assenza di elementi forti di attrattività.
Si è così verificato il paradosso che alcuni spazi commerciali nobili sono stati affittati a istituti di credito, in grado di sostenere gli affitti, ma che non hanno un ruolo di attrattore commerciale o non contribuiscono comunque a rendere più attrattivo il mix commerciale.
Inoltre, l’esperienza di acquisto nel centro storico, deve diventare più avvolgente, più ricca di esperienze anche perché sia i centri commerciali, che l’online, hanno notevolmente innalzato le aspettative del consumatore, sia in termini di esperibilità dell’acquisto, di cross selling e comparazione di prezzo.
L’acquisto in centro storico deve essere così guidato da motivazioni forti che non possono non riguardare gli aspetti commerciali, in termini di proposta, coinvolgimento nel processo d’acquisto e differenziazione.
Un ruolo importante per l'attrattività del centro storico sarà sicuramente rappresentato dal Mercato Coperto e dal Teatro Turreno. Non è infatti un caso che stiamo pensando ad un Teatro Turreno sempre aperto, come piazza coperta della città dove le seggiole vengono ancorate al pavimento solo in presenza di spettacoli.
Infine, per rivitalizzare il centro storico servirebbe poter avere una capacità di orientamento del soggetto pubblico, come già avvenuto nel mondo anglosassone in cui si possano sviluppare modelli di Governance privata di un’area pubblica sulla quale l’autorità di governo concede alcuni poteri demandando, anche dal punto di vista formale, alcune funzioni.
L’esperienza di modelli simili hanno di fatto visto lo sviluppo di progetti in grado di rendere l’area governata più attraente, facendo delle stesse aree coinvolte un autentico marchio e rendendo l’esperienza pedonale d’acquisto più gratificante.
La valorizzazione dei centri urbani è in molti casi di successo passata attraverso strutture di gestione privata dove il pubblico è solo rappresentato, ma definisce le linee guida entro cui essa può muoversi.
Modelli di questo genere favoriscono la partecipazione dei diversi portatori d’interessi nelle scelte di valorizzazione del centro urbano, stimolano la vita economica e socioculturale della città, coniugando un’alternanza ritmata di shopping ed intrattenimento.